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"Zone urbaine ou rurale? Une maison ou un appartement ? Mais à quel prix ?" Les Français se posent de nombreuses questions avant d’acquérir un bien immobilier. Entre incertitudes et hésitations, le marché a connu des hauts et des bas en 2022. Néanmoins, il pourrait surprendre en 2023.
Le marché de l’immobilier a connu des variations en 2022. Une forte croissance de janvier à juillet puis une baisse au second semestre. Le secteur recule ainsi de 4 % mais reste équilibré grâce à l'ajustement des prix dans les grandes villes. Le contexte économique marqué par une inflation record, passée de 2,9 % à 6,2 % entre janvier et novembre dernier, et la crise énergétique ont provoqué un ralentissement du marché de l'immobilier au second semestre. En découle un durcissement dans l'accord de prêts immobiliers. Dans son bilan annuel, le réseau Century 21 constate ainsi :
Le nombre de compromis annulés au motif de refus de prêt est passé de 3,2 % en moyenne au premier semestre 2022 à 6 % au second.
Une demande supérieure à l’offre
Pour autant, si l'offre est en recul, la demande des Français, notamment sur les biens anciens, est en hausse. Sur le plan national, on compte une augmentation de 1 %. Une hausse légèrement plus importante en Ile-de-France (+ 2%) et à Paris (+3 %). Par ailleurs, les Français sont davantage à la recherche d'appartements avec une progression des demandes de plus de 2 % tandis que celles concernant les maisons sont en léger recul (-4 %) "Avec la hausse du coût de l'énergie, les maisons apparaissent comme des gouffres financiers aux yeux d'une partie des acquéreurs qui se retournent progressivement vers les appartements de centre-ville", indique Laforêt dans son rapport annuel. Le marché a connu aussi d’autres impacts négatifs comme le durcissement des conditions d'obtention des prêts immobiliers mais aussi une hausse des prix liés à la rénovation énergétique.
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La hausse des prix
Côté prix, le marché continue de progresser. En 2022, une progression des prix au mètre carré a été enregistrée au niveau national (+ 4,7 %). Ainsi, le un prix moyen atteint les 3 530 euros par mètre carré. Une hausse profitable tant aux maisons (+ 6,8%) qu'aux appartements (+3,7 %), selon Laforêt. Si Paris voit ses prix baisser, avec un recul de 2,4 %, des départements comme l'Indre-et-Loire, le Loiret et l'Eure-et-Loir affichent de fortes hausses du prix moyen par mètre carré. "À rebours des tendances nationales, à moins d'une heure de Paris en TGV, [ces] trois départements ont le vent en poupe et enregistrent une hausse d'activité malgré une forte augmentation des prix, analyse Century 21, avant d'ajouter :
Ils bénéficient directement de leur proximité avec la Capitale et d'une infrastructure développée.
Ainsi, dans le département de l'Eure-et-Loir, la ville de Chartres tire son épingle du jeu. Située à une heure de Paris en TGV, elle enregistre un nombre de transactions en hausse de plus de 23 % alors que les prix ont nettement augmenté (+ 15,6 % pour les maisons et +9,7 % pour les appartements).
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Quid de l'année 2023 ?
Malgré l'inflation, ayant fortement impacté le pouvoir d’achat des Français, l’année 2022 reste l'une des meilleures en termes de ventes immobilières, avec plus d'un million de biens vendus. L’année 2023 s’annonce, quant à elle, très incertaine. Selon Laforêt "les Français redoutent de manière unanime une nouvelle hausse des prix de l’immobilier en 2023. 66 % s’attendent même à une augmentation supérieure à 4 %".Dans ce contexte, les enseignes nationales ont bien compris que certaines tendances risquent d'émerger. Quand une partie des Français veulent quitter les métropoles, d'autres, déçus par la ruralité, souhaitent y retourner. Toutefois, une tendance semble émerger. "Certains Français ont décidé de ne pas choisir, et de vivre entre 2 logements : une résidence semi-principale en zone rurale et un pied-à-terre dans une métropole", insiste l'enseigne Laforêt, avant de conclure :
Ils arbitrent ainsi leur patrimoine, afin qu’il corresponde à leur nouveau rythme de vie.
Un rythme de vie qui se confirme avec la pérennisation du télétravail dans les entreprises et les acteurs de l'immobilier doivent prendre en compte.
