Si votre projet entrepreneurial nécessite un local, vous devrez porter une attention particulière au bail commercial que vous signerez. Avant de vous engager, certains points de vigilance sont de mise. Voici quelques conseils.
L'emplacement conditionne la réussite de votre projet entrepreneurial. Si celui-ci doit être bien situé pour capter le flux nécessaire à la rentabilité de votre concept, son loyer et ses charges annexes ne doivent pas être trop élevés, au risque d'impacter trop lourdement votre activité. Il est donc primordial de porter une attention accrue à votre bail commercial. "Ayez à l'esprit que le bail fera partie des actifs de l'entreprise et donc qu'il pourra être cédé au moment où vous quitterez le local", explique Olga Zakharova-Renaud, avocat associé au sein du cabinet BMGB, avant d'ajouter :
Il ne faut pas confondre bail commercial et fonds de commerce, dont l'élément essentiel reste la clientèle.
Dans le cadre d'un bail commercial, il est important de prendre conscience que la loi Pinel, datant de 2014, impose certaines obligations qui ne sont donc pas négociables. Par exemple, le bailleur ne pourra renouveler ou résilier le bail sans une bonne raison et sans payer une indemnité d'éviction du local. "Si votre bailleur veut revendre le local, il ne pourra pas le faire sans vous verser cette indemnité", insiste Olga Zakharova-Renaud.
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Clause d'accession et de destination
Autre point important à ne pas négliger : la clause d'accession. Celle-ci confère au bailleur le droit de bénéficier des améliorations du fonds de commerce ou du local avec les travaux effectués par vos soins. En tant qu'entrepreneurs vous pouvez dénicher un local "brut de béton". Et pour les besoins du concept, il y a de fortes chances que vous effectuiez des travaux d'embellissement. "C'est vous, en tant que locataire, qui allez investir financièrement. À un moment donné, le bailleur récupérera le local et deviendra obligatoirement propriétaire des travaux que vous avez réalisé. C'est le sens de la clause d'accession et le tout est de savoir quand elle sera applicable", explique Olga Zakharova-Renaud. Concrètement, deux situations peuvent se présenter à vous. Soit le bailleur devient propriétaire des améliorations et des embellissements à la fin du bail, soit en fin de jouissance de celui-ci par le locataire. "Et c'est là toute la subtilité à connaître", alerte Olga Zakhavora-Renaud, avant d'ajouter :
Car si le bailleur devient propriétaire de toutes les améliorations apportées à la fin du bail, au moment du renouvellement il ne louera pas le même local. Ce qui augmentera votre loyer.
En revanche, dans la seconde option, il deviendra propriétaire des embellissements au moment où vous quitterez le local. Une nuance qui peut donc avoir toute son importance et qu'il est essentielle de négocier avant de vous engager. "Clairement, je conseille le second cas de figure qui est plus sécurisant pour les porteurs de projet", insiste Olga Zakharova-Renaud. La destination du local est également primordiale à regarder de près. "Cela signifie que le bail stipulera quelles activités peuvent être exploitées dans votre point de vente", détaille Olga Zakharova-Renaud. Là encore, l'avocate estime qu'il ne faut pas négliger ce qui est précisé dans votre bail. Olga Zakharova-Renaud précise :
Car si le bailleur devient propriétaire de toutes les améliorations apportées à la fin du bail, au moment du renouvellement il ne louera pas le même local. Ce qui augmentera votre loyer.
Et cette dernière souligne : "Dans ce cas, si vous voulez changer d'activité, vous devrez avoir l'accord du bailleur, ce qui aura un impact financier. Aussi, vous ne pourrez pas céder votre bail pour une autre activité. Ce qui vous limitera certainement."
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Tout est négociable !
Qui dit local commercial, dit loyer à payer. Ce sujet, au cœur des préoccupations des fédérations de commerces mais aussi des commerçants eux-mêmes, est important à analyser avant de signer votre bail. "C'est la clause à relire sous toutes les coutures !", affirme Olga Zakharova-Renaud. L'avocate conseille de se renseigner sur les montants pratiqués chez les autres commerçants autour de l'emplacement que vous visez :
C'est important de déterminer si votre bailleur pratique un loyer correct pour la zone. Il y a aussi des experts en évaluation de loyers qu'il ne faut pas hésiter à solliciter.
Dans le coût du loyer, analysez comment celui-ci est calculé. Cela aura une importance pour l'équilibre économique de votre projet. "Le loyer peut être fixe ou variable, selon le chiffre d'affaires réalisé, avec bien souvent un minimum garanti", explique Olga Zakharova-Renaud avant d'alerter :
Ce minimum garanti est dû même si vous ne réalisez pas de chiffre d'affaires. Soyez donc vigilant !
Votre loyer peut également être indexé sur l'ILC, la loi prévoyant une indexation triennale. "Mais, en plus de cette obligation, certains bailleurs choisissent également d'indexer le loyer tous les ans. C'est assez technique et il est vraiment conseillé de se faire accompagner par un expert sur cette question. Car c'est une clause qui peut être négociée", insiste Olga Zakharova-Renaud. Surtout, si le bail ne précise rien sur ce point, l'indexation triennale s'appliquera automatiquement. Une subtilité qu'il faut donc absolument connaître avant de vous engager auprès d'un bailleur et qu'il vous faudra négocier. Enfin, la durée du bail est également un sujet important. La Loi Pinel interdit les baux fixes et permet ainsi au locataire de résilier son bail tous les trois ans. Une obligation qui n'est valable que pour les baux commerciaux allant jusqu'à 9 ans. Olga Zakharova-Renaud précise ainsi :
Au-delà, le bailleur est libre de fixer une durée minimale et n'est pas contraint au plafonnement du loyer.
Et cette dernière conclut : "À part les obligations imposées par la loi, tout est négociable dans un bail commercial. Tout dépendra du rapport de force que vous aurez avec le bailleur et de vos talents de négociateur ! D'où l'importance d'être accompagné par un professionnel". Le bail est un document technique dont il faut comprendre toutes les subtilités, ne l'oubliez pas !
